首套房貸利率降至3.15%
7月22日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場利率報價(LPR)為:1年期3.35%,5年期以上3.85%。兩個期限的報價均下調10個基點。與此同時,與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率也迎來新一輪下降,調整后,青島主流首套房貸利率由原本的3.25%變為3.15%,二套由3.75%降到3.65%。這是春節以來,青島房貸利率的第五輪調降。
“今天新公布的兩期LPR均下降10個點。按照房貸利率定價公式,首套房貸利率在5年期以上LPR的基礎上減70BP,二套房貸利率減20BP來執行,新發的房貸利率首套是3.15%,二套是3.65%?!?月22日,青島一股份制銀行工作人員向記者介紹。
記者發現,經過此次LPR統一調降后,青島的國有商業銀行和股份制銀行房貸利率站上統一戰線,首套房貸利率均為3.15%,二套房貸利率均為3.65%,而此前,部分國有商業銀行的二套房貸利率仍為3.95%。
今年青島房貸利率五連降
自春節以來,青島新發房貸利率已經歷了五輪下調。
首先是2月20日,龍年開工第三天,央行送來了大禮包,全國銀行間同業拆借中心公布的LPR(貸款市場報價)利率:1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為3.95%。一次降息25個基點,創下2019年LPR改革機制以來最大幅度降息。青島房貸利率也因此進入“3”時代,首套房貸利率由4%降為3.75%,二套房貸利率4.15%。
緊接著,時隔一個多月,青島首套房貸利率再次下調。3月29日,青島市住房和城鄉建設局、中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合下發《關于調整青島市新發放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》,從4月1日起,我市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。記者從我市銀行獲悉,4月1日起,網簽的首套房貸利率按3.45%執行,二套房貸利率不變,仍為4.15%。此次下調原因是截至今年3月,青島新建商品住宅銷售價格同比、環比連續3個月下降,滿足階段性放寬首套房貸利率下限的條件。
隨后,為促進房地產市場平穩運行,5月17日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布多項支持房地產的金融舉措,包括取消房貸利率下限、下調首付比例等,青島跟進執行。首付比例方面,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%;利率方面,首套房貸利率未出現明顯變化,依然保持在3.45%,二套房貸利率略有不同,部分國有大行依然執行4.15%,而股份制銀行降到3.95%。
“517”新政滿月后,青島房貸利率再次松動。國有商業銀行帶頭突破房貸利率下限,首套二套房貸利率均下調20BP,主流房貸利率變為首套3.25%,二套3.75%。7月22日,央行再次宣布降息,我市房貸利率實現了五連降,達到了近年來房貸利率最低點。
存量房可享受LPR下調紅利
LPR是貸款利率定價主要參考基準,也是個人住房貸款利率的定價“錨”。目前的LPR已經處于歷史低位,也意味著借款人的利息處于低位。
今年5月17日,房地產“一攬子”政策落地,央行等部門明確宣布要從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。不過上述政策紅利主要針對新購住房者,而存量房貸利率則暫未出現調整。
不論是新購住房還是存量房,本次LPR下降帶來的房貸“優惠”更加直接,存量房貸與新購住房房貸均可享受。以首套房貸200萬元、期限30年、等額本息還款方式計算,每月房貸可以少還約116元,折合每年約1392元,總的貸款利息可以省約41312元,在一定程度上減輕了購房者的成本,提振了樓市需求。
值得注意的是,存量房貸客戶并不能馬上享受利好,要區分兩種情況。如果選擇每年1月1日為再定價日,那還得再等5個月,到明年1月才能調整。如果選擇對年對月為再定價日,那就得根據貸款合同簽訂日期和條款來確定。
本報樓市觀察員李鵬飛認為,此次LPR調整,更深刻的意義在于,目前國內一二線城市的房產租售比平均大約在2-3%之間,此次LPR下調用房租抵月供,買房持有成本更加可以忽略不計,這或許成為市場信心恢復的一個重要節點。
市場自我修復動能不斷積蓄
近日,國家統計局公布6月70個大中城市商品住宅銷售價格,從二手房市場情況來看,70城二手房價格環比扭轉全跌局面,雖然66城二手房價下跌,二手房市場”以價換量”特征仍在,但本月突破了“0”上漲局面,有4城二手房價格上漲。其中,上海二手房價格環比上漲0.5%,杭州二手房價格環比上漲0.3%,北京二手房價格環比上漲0.2%,南京二手房價格環比上漲0.1%。具體到青島,雖然二手房價格環比下降,但是降幅收窄。
市場下行期間,既不能忽視政策引導的力量,也不能忽視市場自身修復的力量。市場在收縮之后會積蓄自發修復的動能。
克而瑞青島市場分析師表示,居民有追求美好生活、改善居住條件的力量,房子有自然更替的需求。改善時代下,大三房、全能四房成為主流產品,逐漸讓中小面積產品迎來了差異化競爭的市場機遇。目前,新建商品住宅存量的面積段結構中間高兩頭低,110-120平方米成為絕對的市場主力,截至6月末存量約1.7萬套。市內四區有兩類產品存量相當:110-120平方米、140-150平方米。110-120平方米產品主要位于市北科技大學、新都心、東李及李滄北部板塊,140-150平方米產品主要位于張村河南、東李、市北浮山后板塊。目前青島全市90-100平方米的產品存量約6770套,具體到市內四區存量更少,個別板塊存在市場空缺。近期東李新盤將主力產品定為119平方米三房,并搭配108平方米、98平方米三房,正是瞅準了這一時機。