中國房地產報社評：消化存量商品房，有速度才有改革效果

這些大變化都是出現在7月30日中共中央政治局會議之后，這次會議部署下半年經濟工作時強調，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。這為接下來的房地產調控指明了方向，特別是存量房消化，根據監測，全國已有十余個城市發布了征集商品房用作保障性住房的公告，并明確了房源征集范圍、條件和價格。

目前來看，全國在消化存量房產方面主要有三個思路：一是通過限購政策的完全退出、房貸利率的進一步下降等政策，推動去庫存；二是推動住房“以舊換新”，通過幫助業主賣掉手中的二手房，以實現新房置換；三是地方政府直接下場收購一批存量房，用作公租房、安置房等保障性住房。

收購存量商品房用作保障性住房，根據我們的調研，目前需要解決的主要問題還是資金。鑒于當前房地產領域還沒有類似中儲油、中儲糧這樣的模式和機構，我們建議，各地急需細致摸排住房保障需求和存量商品房情況，優選一兩家保障性住房收購主體，加強政銀企對接，積極爭取央行3000億元保障性住房再貸款政策。

對于消化存量房這項中央部署的重要工作，成效關鍵還在于金融部門和地方政府的雙向落實。金融部門應根據情況變化，合理擴大保障性住房再貸款規模，以便更好發揮金融政策的杠桿效能。這是一個非常重要的發展邏輯，一方面，地方有了足夠的資金，才能有效收購商品住房用作保障性住房。一方面，房地產企業出售商品住房后，回籠的資金可投用于在建項目續建，履行保交房責任。另一方面，房地產企業回籠資金的能力增強后，更有利于讓更多項目滿足前期已出臺的保交房專項借款、城市房地產融資協調機制也就是“白名單”的條件，形成良性循環，實現提振市場信心的目標。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議強調，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房?？偠灾?，資金規模和收儲規模是一道重要的數學題，全國600多個市、2800多個縣級行政區，所需的消化存量房和收購資金無疑是需要科學考慮和周密安排的。從更大范圍來說，金融和房地產如同硬幣的兩個面，可謂是一榮俱榮一損俱損，房地產穩定發展是金融安全發展的一個重要前提和基礎，而金融發展又是推動房地產穩定發展的動力和手段，如果在房地產消除“三高”走向高質量發展的關鍵時刻，因為防金融“黑天鵝”反而促成金融“黑天鵝”，這絕不是政策追求的目標，也不是所有人想要的那個結果。

而對于地方政府來說，在收購商品房用作保障性住房工作上，急需指導市縣盡快出臺保障性住房管理辦法，完善配套措施，進一步摸清需求、選準房源，及時組織配售或租賃，有效消化商品房庫存，著力解決好工薪群體和城市需要引進的人才的住房困難。

二十屆三中全會對于房地產工作的改革部署，是新的起點，新的出發，吹響了以進一步全面深化改革構建房地產發展新模式的時代號角，各部門、各地在接下來的落實工作中，應從去庫存、強保障，提品質、調結構，優政策、促消費，推更新、挖潛力等全方位去推動房地產市場良性循環，實現平穩健康持續的高質量發展。

（文章來源：中國房地產報）