解讀｜住建部為何說“房屋養老金”不用個人額外繳費？誰能從中受益？

文章指出，“房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出?！蔽恼逻€提到，“房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。”

梳理過往的政策，銀柿財經發現，此次住房養老金的試點，變化主要在于政府支出部分。而個人賬戶部分，其實就是買房時已經繳納過的住房專項維修基金。因此這項政策，確實不會再額外增加有房一族的負擔。

“房屋養老金”試點的重點是建立公共賬戶

“房屋養老金”并非新概念。2022年5月，國務院辦公廳印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》中提出，“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度?！?/p>

到了2023年3月，住房城鄉建設部等15部門聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地探索創新房屋安全管理方式方法，“開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點”。

今年6月20日，住房城鄉建設部在城鎮房屋安全管理三項制度試點工作研討會上明確，“房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度相互聯系、互為銜接，是解決我國城鎮房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度安排”。

在8月23日舉行的國務院新聞辦公室“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部再次指出，要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制?！澳壳?，上海等22個城市正在試點。房屋養老金中的個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”

但此后，市場上出現了“房屋養老金的收費標準”“房屋養老金是房地產稅”“房屋養老金成業主新‘負擔’”等說法。綜合目前官方披露的信息來看，針對“房屋養老金”，以下信息是明確的——

首先，“房屋養老金”由個人賬戶和公共賬戶組成。其中，個人賬戶將由原先的住宅專項維修基金平移而來，不需要業主再出資；公共賬戶則此次試點中需要加快建立的，由政府負責籌資。

其次，22城針對“房屋養老金”的試點重點在公共賬戶。而公共賬戶的資金從哪里來？按照《建筑雜志社》的說法，“房屋養老金”公共賬戶資金來源渠道主要有地方財政補貼、土地出讓金歸集、原公房出售資金等多種渠道。這些渠道也不會涉及業主出資。

從“住宅專項維修資金”到“房屋養老金”

雖無官方定義，但可以發現，“房屋養老金”的描述與我國長期存在的“住宅專項維修資金”有些類似。后者的主要依據來自于住建部在《住宅專項維修資金管理辦法》中的規定，針對住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，業主應當交存“住宅專項維修資金”。

按照官方說法，“住宅專項維修資金”是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。我國頒布的《物權法》《民法典》以及《物業管理條例》等文件，也對資金的使用、管理等進行了規范。

近年來，也有城市針對“住宅專項維修資金”的使用進行過改革。如根據齊魯網·閃電新聞2022年3月的報道，濟南曾發布征集意見稿，屋面漏雨、電梯故障等九種情況下動用住宅專項維修基金，事前可不用表決、事后再公示，以提高房屋維修資金的使用效率。

但多數城市的“住宅專項維修資金”動用，仍有較為嚴格的限制。其中最為核心的一條便是“雙三分之二”的業主表決要求，使用“住宅專項維修資金”應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”。?

公開資料也顯示，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元；但累計使用資金僅占累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。大量資金沉淀未有效利用，且單項使用率不均。

“一種情況是‘雙三分之二’的表決耗時長，難以及時使用維修資金。還有的是‘錢不夠’。像業主繳納的物業費，用于日?！⌒扌⊙a’；維修資金用于‘大修大補’，比如置換電梯、翻修外立面等。但是，此類資金都很難應對房屋進入‘中老年’、‘老齡化’階段后所需要的維修保養?！痹趶V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，除了使用率之外，目前“住宅專項維修資金”主要覆蓋普通商品住宅，針對自建房、老舊小區等其他存量房或較難給予資金支持。

而根據住房建設部的官方數據，我國已成為世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期；預計到2040年前后，近80%的房屋將進入這個階段。

李宇嘉認為，從住房進入存量時代、順應房屋生命周期規律、滿足居民對“好房子”的訴求等現實因素來看，也需要對房屋養老所需要的資金來源安排機制建設進行統籌安排。

他認為，“房屋養老金”可以有三個支柱，除了現有試點方案中的個人賬戶與公共賬戶外，還可以試點商業性質的住房養老保險，“包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充”。

探索房屋全生命周期管理

那么，“房屋養老金”制度的建立將帶來什么影響呢？上海易居房地產研究院副院長嚴躍進質指出，“根據目前的改革，實際上是統一房地產發展新模式和房屋全生命周期管理體系，為存量小區等房屋的全方位管理提供資金支持?！?/p>

“以老舊小區為例，目前老舊小區改造都是政府出資，后續老舊小區資金完全可以進入到‘房屋養老金’體系，進一步擴大改造的資金規模?！痹谒磥?，此類“房屋養老金”和城市更新、城中村改造、老舊小區改造等可以并行，保障房屋的維修管理。

對于物業企業來說，包括“房屋養老金”制度在內的三項制度的建設，或也能助推其在房屋建設、維修、改造、保險等全周期管理中提供服務，在提升小區居住品質的同時，為物業服務找到更多的盈利點。

此前，市場上已有較為典型的案例。如業內熟知的北京勁松北社區，在第三輪改造時引入愿景集團參與。在改造構成中，愿景集團投資3000萬元并延伸出“物業+養老”的模式，2019年改造完成后實現了小區品質的改善。

2020年，武漢江漢區政府與萬科物業“萬物云城”探索了另一種老舊小區社區綜合治理的新模式。即雙方成立合資公司，打包管理99個老舊小區，進行停車位、公共設施維修等改造和后期管理，相關資金支出由財政經費、居民物業費分別承擔約40%，其余20%則通過小區公共資源經營及有償服務彌補。

中信證券(18.300, -0.16, -0.87%)2023年6月發布的研報曾指出，“我國住宅專項維修資金不僅使用率不高，而且分布嚴重不均。由于維修資金本身和房屋造價綁定，一些次新房的養老金賬戶殷實，但相當數量的老舊小區缺乏養護資金來源?！?/p>

中信證券認為，存量房屋運維更新，是房地產產業政策中最積極、最可持續的新亮點，“只有在制度層面建立養老金制度，加強對住宅小區的體檢，住宅物業管理才能真正成為永續現金流的輕資產服務藍海行業?！?/p>